物业治理“最后一公里”，街道办事处如何履职？

从法律实践来看，物业纠纷的爆点问题主要包含业主与物业服务企业出现的矛盾无法解决以及业主大会召集程序违法导致业主大会无法形成合法有效决议。街道办事处在面对不同情况时，履职核心应当着重依法做好问题处理的“协调员”或者守护程序的“监督员”。

1. 在物业服务企业监管过程中做好问题处理的“协调员”

街道办事处对物业服务企业的监督是间接的，主要通过召集物业管理联席会议协调解决物业管理过程中发生的重大问题来实现。例如物业服务合同履行过程中出现的问题、物业服务企业在变更交接过程中出现的问题以及在物业管理过程中存在的其他需要协调解决的问题。

同时需要注意的是根据《青海省物业管理条例》第五条的相关规定，物业管理联席会议由建设局、派出所、社区、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成。街道办事处在召集物业管理联席会议时应当注意协调各方代表参会，同时引导各方代表充分发表意见并形成会议纪要，避免由于某一方未参会或未充分发表意见导致物业管理联席会议召开目的无法实现，进而导致物业管理过程中需要协调的问题长期无法解决。

2.在业主大会召开过程中做好守护程序的“监督员”

街道办事处在对业主大会、业主委员会的监督职权主要体现在，根据《青海省物业管理条例》第三十九条第二款之规定，当业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处具有责令限期改正或者撤销其决定的职责。同时这也是街道办事处在物业管理过程中最核心、也最容易引发诉讼的职责。

根据《青海省物业管理条例》第二十一条之规定，符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到相关主体成立业主大会申请后会同建设局组建首次业主大会筹备组。由于首次业主大会的召开方式将直接作为小区后续召开业主大会的参考，故街道办事处在此过程中还必须确保：

指导前置：根据《青海省物业管理条例》第二十三条第一款之规定，街道办事处在首次业主大会的召集过程中应当通过担任筹备组组长的方式对业主大会的召开依法进行会前指导。同时根据《青海省物业管理条例》第二十四条第一款之规定，筹备组在业主大会召开前需要做好以下筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单，制定业主委员会选举办法；依法确定首次业主大会会议表决规则。

需要着重注意的是相关物业管理法规规定对业主大会的具体召开程序的规定及其有限，上述筹备工作中草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等经业主大会审议通过后，将成为后续业主委员会依法履职以及召开业主大会的直接依据。所以筹备组在草拟相关文件时，应当充分参考广大业主的意见，在法律规定的范围内保证相关文件切实可行。

程序监督：筹备工作完成后实际召开首次业主大会时，筹备组还应当着重注意业主大会会议的召集形式、表决程序以及决议票数等是否符合法律规定。根据《青海省物业管理条例》第三十条第一款规定，目前业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见两种形式。从实践来看，在人数较多的小区中采用书面征求意见的形式召开业主大会更符合小区实际。目前很多小区在征求意见过程中积极借鉴外省经验着重探索多元化的投票方式（例如：微信小程序投票、单元投标箱等）。所以在此基础上《征求意见书》内容设置得合法合理，是业主大会顺利召开的前提。

除此之外，还需注意的是根据《青海省物业管理条例》第二十六条之规定，业主大会讨论决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与。决定筹集专项维修资金；改建和重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。需要注意的是上述“双三分之二”“双四分之三”“双过半”均为法定决议票数的基本要求，不达标将直接导致业主大会决议无效。

备案管理：对经业主大会决议依法选举产生业主委员会后，业主委员会应当持业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会决议、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单向街道办事处备案。需要注意的是街道办事处履行备案职责而非“审批”职责，街道办事处对备案材料应当进行形式审查而非实质审查。备案不当或拒绝备案，均可能使街道办事处成为行政诉讼的被告。

街道办事处作为区政府的派出机构，其依法履职应当严格遵守“法无授权不可为，法定职责必须为”的原则。当其未按该原则依法履职时，将面临以下法律风险：

行政不作为的法律风险：当业主或业主委员会依法申请街道办事处履行指导、监督或备案职责时，街道办事处无正当理由拒绝或拖延的；街道办事处长期未主动依法履职造成业主或业主委员会利益受损的，相关方可以依法提起行政诉讼。

行政乱作为的法律风险：如果街道办事处超越职权履职，例如违法干预业主委员会正常履职；违规撤销业主大会决议或业主委员会决议；违规接受业主委员会备案等，相关方亦可提起行政诉讼。