浅析国有土地上房屋征收补偿程序

第①步：纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

【纳入年度计划】保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经本级人民代表大会审议通过。

第②步：房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并适时公布调查结果。

【告知不得扩建、暂停办理相关手续手续】房屋征收范围确定后，房屋征收部门向征收范围内的房屋所有人和房屋使用人发出告知书，告知被征收 人不得新改扩建和改变房屋用途；向有关单位发出通知，暂停办理相关手续。

【未登记建筑的处理】对未经登记的建筑，由政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

第③步：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

【征收补偿方案内容】房屋征收补偿方案包括以下内容:房屋征收目的、依据；房屋征收范围；补偿方式、补偿标准和计算方式；用于产权调换房屋的地点、户型、交付标准、交付时间和选房办法；征收补偿协议的签约期限；搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；房屋征收实施单位名称；其他应当纳入房屋征收补偿方案的内容。

第④步：政府组织有关部门论证、修改征收补偿方案，并公布征求公众意见。

【论证修改征收补偿方案】市、县级人民政府应当组织发展改革、财政、自然资源、住房和城乡建设等部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

第⑤步：征求公众意见期满后，政府公布征求意见情况并根据公众意见对征收补偿方案的修改情况。

【听证要求】因旧城区改建需要征收房屋，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合国家相关规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

第⑥步：政府按照有关规定进行社会稳定风险评估。

【风险评估要求】房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，还要经政府常务会议讨论决定。

第⑦步：市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。

【公告征收决定】市、县级人民政府依法作出的房屋征收决定，应当于房屋征收决定作出之日起三日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

【收回国有土地使用权】房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

二、征收评估程序
 

第①步：公布征收评估机构报名情况及基本信息

【公开评估机构信息及协商选定的期限】房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当公开发布征收评估报名公告。评估机构报名后，房屋征收部门应当将参加报名的评估机构名单、备案等级、信用等级、注册房地产估价师执业情况等基本信息向被征收人公布。

第②步：被征收人协商选定房地产评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机抽取等方式选定。

【选定评估机构】房屋征收部门应当组织被征收人在十日内协商选定房地产价格评估机构，并由房屋征收部门公布协商结果。在规定的期限内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照投票、摇号的顺序确定房地产价格评估机构。

【投票选定评估机构】投票确定房地产价格评估机构的，应当有三分之二以上的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

【摇号选定评估机构】投票不能确定的，可以通过摇号方式确定。摇号确定房地产价格评估机构应当组织被征收人代表、被征收房屋所在地社区居民委员会代表等参加，并邀请公证机构进行现场监督。

第③步：确定评估机构后，签订评估委托合同并公示。

【确定评估机构，签订评估委托合同】房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当在五日内与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内予以公示。

第④步：被征收房屋的价值，应当由经依法备案的房地产价格评估机构按照国家有关规定评估确定。价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

【评估机构选择时点】值得注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿 条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机 构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是在之后的补偿程序中选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

第⑤步：房地产评估机构对被征收房屋的价值进行评估并将分户评估报告向被征收人送达。

【复核评估和鉴定】被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告10日内向房地产评估机构申请复核评估，房地产评估机构应当自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。被征收人对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定， 评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。

被征收人对鉴定结果仍有异议的，房屋征收部门报请市、县级人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定。

三、征收补偿程序

第①步：被征收人选择补偿方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

【产权调换要求】选择房屋产权调换的，政府提供用于产权调换的房屋，并计算、结清差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府优先给予住房保障。

第②步：房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。

【补偿标准】房屋征收部门向被征收人支付被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费或提供周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失补偿；支付政府对被征收人的补助和奖励。被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

【签订协议的房屋征收部门为适格被告】补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据人民法院判决，政府对被征收人给付补偿，或者被征收人如期完成搬迁。

第③步：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，并予以公告。

【政府作出征收补偿决定】房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当在签约期限届满后六十日内作出，且规定的搬迁期限不得少于十五日。

四、搬迁程序

政府在推进城镇化的过程中，对建设用地的需求不断扩大，需要征收大量土地。因土地征收程序复杂，导致征地纠纷不断，征地案件数量也在逐年递增，按照本所去年发布的《最高人民法院2021年再审行政诉讼案件大数据分析报告》，2021年度最高人民法院再审案件中，征收补偿类案件有301件，占比17.86%。据此，笔者建议，行政机关在进行征收补偿工作时应当严格按照上述程序进行，否则可能存在后续若涉诉后法院认定程序违法的风险。

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乔凤莲律师大学本科学历，中国共产党党员，2020年开始在树人所执业，现任政府法律服务部执业律师，门源县人民政府行政复议咨询委员会成员，主要从事政府法律服务，为青海省住房与城乡建设厅、青海省林业和草原局、国家税务总局青海省税务局、门源县人民政府、城北区人民政府等政府机关提供常年法律服务，擅长办理行政复议、行政诉讼案件，先后参与了《青海省教育督导规定》修订专项项目、玛沁县税务局、同德县税务局、河南县税务局三县税务局债权申报项目和林草局债权申报项目等专项项目。

树人律师事务所成立于2003年5月，系一家一体化运营管理的律师事务所。目前，树人所已经在西宁、北京、成都等地设有办公室，业务遍及20多个省份，还获得“全国优秀律师事务所”的荣誉。