新能源项目投资方承包集体土地“一地多租”风险防范
在新能源建设项目中，项目投资方以承包集体土地属于较常见的一种取得项目用地的方式。在项目开发建设前期，项目投资方通常以《土地承包经营合同》或《集体土地租赁合同》方式取得项目用地，但常因村集体对于承包土地管理困难或是疏于对承包土地管理，出现同一集体土地对外多次承包或租赁情形，本文结合现行法律规定及司法实践，以实践典型案例，聚焦承包集体土地一地多租的情形，分析投资方用地风险，为项目投资方提供实务指引。
新能源项目投资方在项目投资前期承包土地时，通常以村集体为单位，与之签订流转合同或土地租赁合同。因村集体对于承包或租赁土地整体管理存在一定困难，常出现“一地多租”而二承包方均主张土地经营权的情形，让项目投资方面临土地经营权实际取得困难，项目不能按进度推进，合同目的无法实现的法律风险。
以闫某、吴某与呼和浩特市某能源科技有限公司、呼和浩特市赛罕区黄合少镇集某村民委员会土地承包经营权纠纷一案为例，2005年7月20日呼和浩特市赛罕区集某村召开党员、村民代表联合会议，讨论硬化路工程的相关事宜，签字同意的有党员代表、村民代表、户代表。2005年7月25日该村民委员会与闫某、吴某签订《太平庄乡某村硬化路工程承包合同》，约定，工程总造价约120万元。2005年7月25日该村民委员会与闫某、吴某签订《土地有偿承包合同书》，约定，因闫某、吴某为太平庄乡某村硬化村内道路，将某村部分荒坡、荒地承包给闫某、吴某，用于村内硬化路面费用，内容包括：1、村民委员会提供给闫某、吴某的土地位置是：西梁林中空地50亩。二监狱南，即：头道马泉沟至二道马泉沟之间的坡地230亩，共计290亩；2、土地承包价格如下：西梁林中空地4000元/亩/50年；3、头、二道马泉沟之间荒坡地3200元/亩/50年，土地丈量方式按垂直平面丈量计算方式。4、土地承包期限为50年。2006年3月23日吴某在呼和浩特市土默特左旗地方税务局开具，中华人民共和国税收通用完税证，金额合计38487.96元。2006年3月12日内蒙古某工程造价咨询有限责任公司作出内字[2006]23号关于呼市赛罕区太平庄乡某村村委会硬化路面工程造价审核报告，审定工程造价1177002元。2006年3月29日该村民委员会开具赛罕区农村集体经济组织收据，收费项目：垫付硬化路审计费，金额6000元。2010年2月该村民委员会吴东东明细分类账，2010年2月11日应付款科目，摘要付吴东东硬化路工程款，发生额借方50000元，余额贷方：1031002元。2015年9月28日呼和浩特市赛罕区集某村召开村民代表会，讨论赛罕区一期35MW光伏电站项目租赁土地相关事宜，租赁土地位置：大东沟以西、南至南地地界、西至监狱、北至铁路，大约1600亩。2018年4月12日该村民委员会出具证明：证明在2005年该村18周岁以上人口538人。2016年5月1日该村民委员会、某能源科技有限公司、呼和浩特市赛罕区黄合少镇人民政府签订《呼和浩特市赛罕区黄合少镇集某村35MW光伏发电项目土地租赁协议》，约定，租赁土地位置：呼和浩特市赛罕区黄合少镇集某村1421.5096亩。2017年12月31日内蒙古申科国土技术有限责任公司作出，宗地测绘成果报告书，测量成果，为了测定闫某、吴某承包地内光伏设备占用宗地的面积及界址点坐标，受闫某、吴某的委托，内蒙古申科国土技术有限责任公司于2017年12月31日对该宗地进行了测量，测量总面积99820.30平方米，合149.73亩，界址点数为7个。2018年8月15日内蒙古国宏价格评估有限公司作出国宏(价)字2018第075号价格评估结论书，价格评估标的：闫某、吴某从2016年5月2日起20年149.73亩土地租金损失，价格评估结论：评估标的在价格评估基准日的价格为257536元。2018年12月17日内蒙古国宏价格评估有限公司作出国宏(价)字2018第083号价格评估结论书，价格评估标的：闫某、吴某从2005年7月起至2018年4月25日占用《土地有偿承包合同书》约定的集体土地，致使申请人无法获得土地租金而导致的损失，价格评估结论：评估标的在价格评估基准日的价格为93077.54元。
一审法院认为，闫某、吴某与集某村民委员会签订的《土地有偿承包合同书》，该合同经集某村党员、村民代表联合会议通过，闫某、吴某在签订合同时已尽到一般当事人的审慎义务，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。集某村民委员会、某能源科技有限公司、呼和浩特市赛罕区黄合少镇人民政府签订《呼和浩特市赛罕区黄合少镇集某村35MW光伏发电项目土地租赁协议》，亦不违反法律强制性规定，合法、有效。
依内蒙古申科国土技术有限责任公司对闫某、吴某承包地内光伏设备占用宗地的面积测量为149.73亩，即集某村民委员会作为发包方，签订的两份合同，其中重复发包有149.73亩。对于有效合同的当事人，任何一个承包人都有权要求村集体履行合同，按照合同约定进行生产、经营，某能源科技有限公司已根据合同占有使用，现有情况下，闫某、吴某对重复发包的149.73亩已不能实现合同目的。故集某村民委员会重复发包应承担相应的违约责任，经价格评估，2016年5月2日起20年149.73亩土地租金损失在价格评估基准日的价格为257536元，参照该价格评估结论书，集某村民委员会因重复发包应承担257536元的违约责任。对于闫某、吴某签订的《土地有偿承包合同书》有效，但其中被集某村民委员会重复发包的149.73亩土地已无法实现合同目的，故合同中除重复发包的149.73亩土地外，集某村民委员会与闫某、吴某签订的合同应继续履行。
针对该案中同一土地存在两个以上承包方的情形，最高人民法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十九条中就作出了具体规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地经营权的，按照下列情形，分别处理：（一）已经依法登记的承包方，取得土地经营权；（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地经营权；（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地经营权的依据。
从本案可以看出，在司法实践中，当同一农村集体土地对外签订了两份以上承包合同时，在二承包方均主张土地经营权情形下，法院更倾向于已根据合同合法占有使用承包地的一方实际取得土地经营权，避免因此造成土地及相关资源浪费。
因此，作为新能源项目投资方，在与村集体签订合同时，为避免出现一地多租情形进而严重影响项目周期，应当注意在土地承包合同洽谈前期，组织相关法务或第三方律师及项目负责人员对该集体土地相关权属证明文件进行核查，明确村集体或发包方对于该土地取得并实际履行了民主决议及相关批准程序。核查出租人与村集体之间是否签署了合法的土地承包合同，或要求集体组织出具出租人合法拥有承包经营权的证明文件，避免因此出现合同无效的法律风险。同时，投资方还应重点查验并留存村集体就承包土地合同备案情况或相关会议记录，核实承包土地是否存在权利限制情形，避免项目用地存在权利争议。
