房地产企业阶段性保证责任的免除路径与裁判规则解析
关键词：阶段性保证责任、预告抵押登记、抵押权设立、责任免除、实质审查
前言：
商品房预售按揭贷款业务中，房地产企业提供阶段性连带责任保证是行业通行做法。该制度设计的初衷在于填补贷款发放至房屋抵押权正式设立期间的担保真空，保障银行债权安全。然而，当项目已竣工并完成建筑物所有权首次登记，仅因购房人怠于配合导致未办理正式抵押登记时，银行能否继续要求房地产企业承担保证责任，在司法实践中长期存在形式审查与实质审查的裁判分歧。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度司法解释》”）第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”该法律规定明确在建筑物办理所有权首次登记、当事人已办理预告抵押登记的情形下抵押权的设立时间。笔者结合近期代理案例及多地法院裁判观点，深度剖析房地产企业阶段性保证责任的免除逻辑与实务应对策略。
一、笔者代理A房地产公司相关案件情况
（一）基本事实
2013年，A房地产公司与B银行签订《按揭贷款业务合作协议》（以下简称“合作协议”），双方约定就A房地产公司开发的住宅楼项目进行按揭贷款合作。合作协议约定，在借款人（购房人）办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交B银行收押之前，A房地产公司同意为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
2014年，A房地产公司、B银行与C购房人签订合同，约定A房地产公司就C购房人在B银行处办理的按揭贷款提供阶段性连带责任保证，该合同约定：在正式的抵押登记手续已办理完毕，且B银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，A房地产公司的阶段性保证责任才免除。
此后，C购房人逾期偿还按揭贷款，B银行起诉C购房人偿还贷款、A房地产公司承担连带保证责任，并要求对C购房人提供抵押的房屋进行拍卖、变卖，B银行就其债权范围内对拍卖、变卖价款享有优先受偿权。另，因C购房人迟迟不配合提交资料，就案涉房屋的不动产权证、他项权证均未办理，但B银行于2015年就案涉房屋已办理预告抵押登记。
（二）A房地产公司的答辩要点
1.案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记，本案不存在预告登记失效的情形，未办理抵押登记是C购房人不配合提交资料导致，不应当将C购房人不履行义务的法律风险及后果转嫁给A房地产公司。
2.根据《担保制度司法解释》第五十二条第一款之规定，B银行于2015年实际取得案涉房屋的抵押权。
3.不应当严格适用合同文本，而应探寻合同条款约定的应有之义。A房地产公司提供的连带责任保证和抵押担保是承继关系，不存在并存或重叠。在B银行对案涉房屋享有抵押权的情形下，A房地产公司的阶段性保证责任已免除。
4.B银行一方面主张案涉房屋仅办理预告抵押登记、抵押权未设立，并向A房地产公司主张连带保证责任，另一方面又主张对案涉房屋享有抵押权，两项诉讼请求的请求权基础相矛盾。
（三）一审法院裁判结果
一审法院认可案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记，但根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，案涉房屋的预告抵押登记失效，B银行不享有抵押权，其关于对案涉房屋优先受偿权的主张不予支持。
同时，一审法院认为应当严格适用合同约定的内容，案涉房屋未办理抵押登记，A房地产公司的阶段性保证责任的免除条件尚未成就，A房地产公司的保证责任不能免除。
（四）A房地产公司上诉要点
1.一审法院认定B银行在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，进而认定案涉房屋的预告抵押登记失效，系属事实认定错误与法律适用错误
根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》载明，“在出现如下两种情况时，预告登记将自动失效：1.债权消灭……2.预告登记权利人怠于进行不动产物权登记。预告登记设立的目的是保护权利人将来取得物权，在可以办理现房登记的情况下，买受人应该及时去办理现房登记。如果不及时办理，建设单位又不能将已经建成的房屋进行转让，这将对后位买受人的利益产生不利影响。所以，如果在一定期限内不办理，就表明预告登记的权益不应受到保护。本条规定的是权利人自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。如何理解‘自能够进行不动产登记之日’？能够进行不动产登记应当是指进行不动产登记的客观条件已经具备……”案涉房屋的抵押登记需要由C购房人在申领不动产权证后配合办理，现登记手续尚未办理是C购房人不配合提供资料导致，B银行“能够进行不动产登记”的条件客观上不具备，不存在B银行在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的情形。
因此，一审法院认定B银行在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记、案涉房屋的预告抵押登记已失效，系属事实认定错误、法律适用错误，案涉房屋的预告抵押登记仍处于有效状态。
2.在案涉房屋预告抵押登记未失效的情形下，一审法院认定B银行就案涉房屋不享有抵押权系属事实认定错误与法律适用错误。自2015年起，B银行就案涉房屋享有抵押权
根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》载明，“根据《民法典担保制度解释》本条（第52条）的规定，人民法院在审查预告登记权利人是否具备办理抵押登记条件时，应审查是否已经办理建筑物首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致、抵押预告登记是否已经失效等。所谓能够进行不动产登记，即指具备办理本登记的条件。实践中，由于是否能够办理登记，只有房地产开发企业知情，房屋买受人或预告登记权利人可能都不知情。因此，我们认为，在认定预告登记是否失效时，应以买受人或者预告登记权利人主观上知道或者应当知道能够进行本登记之日作为计算的起点，不能以客观上具备登记条件之日作为起算的起点。”
虽然目前案涉房屋尚不具备办理抵押登记的客观条件，但未办理不动产登记系C购房人怠于履行义务所致，预告抵押登记仍处于有效状态。也不存在B银行在具备办理他项权证的情形下，怠于行使权利。因此，B银行自2015年抵押权预告登记之日起对案涉房屋享有抵押权，并可以对该抵押房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。
3.一审法院以案涉房屋仅办理了抵押权预告登记为由，认定A房地产公司的保证责任不能免除，系属事实认定错误与法律适用错误。A房地产公司提供的保证和房屋抵押担保是承继关系，不存在并存或重叠。在B银行对案涉房屋享有抵押权的情形下，A房地产公司的阶段性保证责任已免除
第一，从房地产企业上诉人阶段性保证责任的核心特征看，A房地产公司阶段性保证责任指上诉人在商品房预售阶段为购房者的银行按揭贷款提供有限期的连带责任保证，其核心特征是“责任阶段化”和“抵押担保接力性”，A房地产公司信用担保和房屋抵押权担保无缝衔接，抵押登记完成后上诉人自动退出担保。房地产企业阶段性保证系B银行在按揭贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继，而非并存关系。
第二，从合同约定看，合同约定的借款担保是阶段性保证＋抵押，整个借款期间，办妥抵押登记手续之前，A房地产公司提供连带责任保证，办妥抵押登记手续之后，B银行享有案涉房屋抵押权，A房地产公司的保证责任免除。即在借款期间内，A房地产公司提供的保证和房屋抵押担保是一种承继关系，不存在并存或重叠。
第三，虽然C购房人未取得案涉房屋权属证书，案涉房屋亦未办妥以B银行为抵押权人的抵押登记手续，但是双方已办理抵押权预告登记，并办理建筑物所有权首次登记，且不存在法律规定的预告登记失效等情况，符合《担保制度司法解释》第五十二条第一款规定的抵押权自预告登记之日起设立的情形，B银行对案涉房屋享有抵押权，A房地产公司的保证责任已随抵押权的设立而免除。
（五）二审法院裁判结果
二审法院基本采纳A房地产公司的上诉要点，认定A房地产公司提供的阶段性保证责任是附解除条件的保证责任，其目的在于抵押担保形成前后衔接关系，使B银行在享有房屋抵押权之前由A房地产公司对其债权的实现提供保证担保。
二审法院认为，案涉房屋未办理抵押登记系因C购房人怠于履行办理不动产权登记义务导致，若仅以案涉房屋未办理分户房地产权属证书进而无法继续完善抵押登记手续的外观，而忽视抵押物之上的优先受偿法律效果已经实现之实质，要求A房地产公司继续承担担保责任，不仅违背当事人签订合同的真实意思表示和缔约目的，而且有悖房地产交易中阶段性担保设立之宗旨。因此，A房地产公司的阶段性保证责任解除条件已经成就，A房地产公司不应再承担保证责任。
二、房地产企业提供的阶段性保证与房屋抵押担保的风险分配本质
结合笔者代理的上述案件，以及最高人民法院在《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》一书中的观点来看，房地产企业提供的阶段性保证并非与房屋抵押担保并存的重复增信措施，而是具有明确时间界限的接力担保。一旦银行实质上取得了对抵押物的优先受偿权，阶段性保证的历史使命即告完成。
若机械拘泥于合同文本中办妥他项权证的字面表述，在银行已享有实质抵押保障的情况下仍要求房地产企业担责，将导致担保责任无限期延长，明显违背《中华人民共和国民法典》第六条确立的公平原则，亦不符合《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定的诚实信用原则。担保体系的构建应当回归风险分配的应有之义，避免将购房人的履约瑕疵不当转嫁给房地产企业。
三、预告登记失效审查不能脱离客观条件与归责原则
本案中，一审法院以《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定的自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记为由，径行认定预告登记失效。该条款的适用核心在于能够进行不动产登记的客观条件是否真正具备。
而司法实践中，办理分户产权及正式抵押登记需购房人配合提交身份材料、缴纳税费并共同申请。若因购房人离婚失联、拒不配合或存在其他客观障碍导致登记程序无法推进，银行作为预告登记权利人并无怠于行使权利之过错。此时机械起算九十日除斥期间，将购房人的违约风险直接转嫁给房地产企业，显属事实认定与法律适用错误。
因此，司法实践已逐步明确，认定预告登记是否失效，必须综合审查客观登记条件是否成就以及未办理登记的归责事由，不能仅以楼栋竣工或首次登记完成的客观时间当然推定权利人怠于行使权利。
四、抵押权自预告登记之日起设立的实质认定
随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的施行，预告登记的法律效力已实现从程序性保障向实体性权利的跨越。该条文明确规定，当事人办理抵押预告登记后，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且预告登记的财产与首次登记财产一致、预告登记未失效的，人民法院应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
上述规则突破了传统物权登记的形式主义，确立了实质具备本登记条件即赋予优先受偿效力的裁判标准。在案涉房屋已完成首次登记、预告登记持续有效且标的完全一致的情形下，银行对抵押物的优先受偿权已依法设立。此时，债权保障的核心目的已然实现，银行已具备就抵押财产折价或拍卖变卖价款优先受偿的法定权利。
五、阶段性保证解除条件的成就与承继关系的司法确认
当抵押权依法自预告登记之日起设立，银行已具备就抵押物优先受偿的法定权利时，继续要求房地产企业承担保证责任，实质上构成了对同一债权的重复担保。
多地法院在判决中明确指出，房地产企业提供的信用担保与房屋抵押担保系前后衔接的承继关系，（2023）沪74民终1160号、（2024）宁01民终5283号、（2023）甘01民终9424号、（2025）陕09民终460号《民事判决书》。在抵押权已实质设立且未办理正式登记非因房地产企业过错所致时，阶段性保证责任的解除条件依法成就，房地产企业应予免责。裁判机关正逐步摒弃唯权证论的机械思维，转向以实质担保效果为核心的审查路径。
六、司法实践的分歧与房地产企业抗辩策略
尽管实质审查已成为主流趋势，但仍有部分裁判坚持严格的形式解释，认为未取得他项权证即不满足合同约定的解除条件。
面对此类裁判倾向，房地产企业在诉讼中的抗辩策略主要如下：第一，举证证明建筑物所有权首次登记已完成，且预告登记标的与首次登记完全一致，不存在预告抵押登记失效的情形；第二，需固定银行或购房人怠于办理正式登记的证据，如书面催告函、沟通记录、不动产登记中心查询结果等，充分证明未办证系购房人原因或客观障碍，非房地产企业过错；第三，援引公平原则与合同目的解释，主张银行已享有优先受偿权，继续追究保证责任有违缔约初衷。在举证责任分配上，房地产企业应积极行使调查取证权，必要时申请法院调取不动产登记簿，以客观登记状态推翻形式要件的抗辩。
七、实务操作与合规管理建议
为有效防范阶段性保证责任风险，房地产企业应在业务前端与诉讼后端双管齐下。笔者建议如下：
第一，合同层面，建议在按揭贷款合作协议或担保条款中明确约定，将办理抵押预告登记且完成建筑物首次登记作为阶段性保证解除的触发条件之一，并细化购房人配合办证的义务及违约责任，从源头压缩争议空间。
第二，履约层面，应建立办证进度动态台账，对逾期不配合的购房人及时发送书面催告，并同步抄送贷款银行，妥善留存送达凭证与沟通记录。
第三，诉讼层面，若被诉承担保证责任，应第一时间核实不动产登记状态，精准适用担保制度司法解释关于抵押权自预告登记设立的规定，主张抵押权已设立及保证责任已免除。
